مصوبه هیأت دولت و سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵؛ هر آنچه موجران و مستأجران باید بدانند
- مصوبه جدید اجاره ۱۴۰۵؛ تصمیمی ویژه در شرایط جنگی کشور
در پی وقوع جنگ تحمیلی، افزایش شدید قیمت مسکن، فشار اقتصادی بر خانوارها و دشوار شدن تأمین سرپناه برای بسیاری از شهروندان، هیأت وزیران با تأیید سران قوا، مصوبهای ویژه درباره قراردادهای اجاره اماکن مسکونی تصویب کرد.
هدف اصلی این مصوبه، حمایت از مستأجران، جلوگیری از افزایش بیرویه اجارهبها و ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ است.
این تصمیم، از مهمترین مقررات حمایتی دولت در حوزه روابط موجر و مستأجر محسوب میشود و آگاهی از مفاد آن برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.
- مهمترین مفاد مصوبه هیأت دولت درباره قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵
مطابق مصوبه منتشر شده، تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که اعتبار آنها از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال تمدید میشوند.
البته این تمدید مشروط به آن است که:
- میزان افزایش اجارهبها حداکثر ۲۵ درصد باشد.
- موجر بدون داشتن یکی از موارد استثنایی، حق تخلیه مستأجر را نداشته باشد.
- به عبارت دیگر، اصل بر تمدید قرارداد اجاره است؛ مگر اینکه یکی از استثنائات قانونی وجود داشته باشد.
- سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵
یکی از مهمترین بخشهای این مصوبه، تعیین سقف افزایش اجارهبها است.
بر اساس تصمیم هیأت وزیران:
- افزایش اجارهبها در قراردادهای مشمول این مصوبه نباید بیش از ۲۵ درصد باشد.
در نتیجه، اگر موجر درخواست افزایش بیش از این میزان را داشته باشد، مستأجر میتواند به مقررات این مصوبه استناد کند.
البته توافق بر مبلغی کمتر از ۲۵ درصد همچنان امکانپذیر است.
- چه قراردادهایی مشمول این مصوبه هستند؟
مصوبه شامل موارد زیر میشود:
- قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی
- قراردادهایی که تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند.
- قراردادهایی که مستأجر درخواست تمدید آنها را ارائه میکند.
در این حالت، اصل بر ادامه رابطه استیجاری است و موجر تنها در موارد استثنایی میتواند درخواست تخلیه کند.
- استثنائات؛ چه زمانی موجر میتواند درخواست تخلیه کند؟
مصوبه چند مورد را از شمول تمدید اجباری خارج کرده است.
۱. تخریب یا نوسازی ساختمان
اگر مالک قصد داشته باشد ساختمان را تخریب کند،ساختمان جدید احداث نماید،یا تعمیرات اساسی انجام دهد و مجوزهای لازم را از مراجع ذیصلاح اخذ کرده باشد، قرارداد مشمول تمدید اجباری نخواهد بود.
۲. انتقال رسمی ملک
اگر مالک در زمان اعتبار قرارداد، ملک را از طریق سند رسمی به شخص دیگری منتقل کرده باشد، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی (یا در صورت انقضای مدت اجاره، پس از پایان مدت قرارداد) نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.
۳. نیاز شخصی مالک به سکونت
چنانچه مرجع قضایی احراز کند که مالک یا افراد تحت تکفل وی واقعاً برای سکونت شخصی به ملک نیاز دارند، امکان صدور حکم تخلیه وجود خواهد داشت.
۴. تخلف مستأجر
در صورتی که مستأجر اجارهبها را پرداخت نکند،خسارت جدی به ملک وارد کند یا سایر تعهدات قراردادی خود را نقض نماید و این موضوع توسط مرجع صالح احراز شود، حمایتهای این مصوبه شامل وی نخواهد شد.
- رسیدگی خارج از نوبت به اختلافات
یکی از نکات مهم مصوبه، تکلیف دستگاه قضایی به رسیدگی خارج از نوبت به دعاوی و شکایات ناشی از اجرای این مقرره است.
این موضوع نشان میدهد قانونگذار تلاش کرده است اختلافات میان موجر و مستأجر با سرعت بیشتری تعیین تکلیف شوند
- اعتبار زمانی مصوبه
مطابق متن مصوبه، این مقررات تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است و جایگزین مصوبه قبلی ستاد تنظیم بازار در خصوص اجارهبها شده است.
بنابراین، پس از پایان مدت اعتبار، ادامه اجرای این مقررات منوط به تصویب مقررات جدید خواهد بود.
- آثار حقوقی این مصوبه برای موجران و مستأجران
این مصوبه تعادل میان حقوق دو طرف را هدف قرار داده است.
از یک سو، مستأجران در شرایط اقتصادی دشوار از امنیت بیشتری برای ادامه سکونت برخوردار میشوند و از سوی دیگر، حقوق مالک نیز در مواردی مانند نیاز شخصی، انتقال رسمی ملک یا نوسازی ساختمان حفظ شده است.
در عمل، هرگونه اختلاف درباره شمول یا عدم شمول این مصوبه، نیازمند بررسی دقیق قرارداد اجاره، اسناد مالکیت و شرایط پرونده خواهد بود.
- جمعبندی
مصوبه هیأت دولت و سران قوا درباره قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵، یکی از مهمترین تصمیمات حمایتی در حوزه مسکن است که با توجه به شرایط جنگی و فشار اقتصادی تصویب شده است. بر اساس این مصوبه، اصل بر تمدید یکساله قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها است، مگر آنکه یکی از استثنائات قانونی وجود داشته باشد.
از آنجا که اجرای این مقررات ممکن است در هر پرونده با مسائل حقوقی خاصی همراه باشد، آگاهی از جزئیات قانونی و دریافت مشاوره تخصصی اهمیت زیادی دارد.
- سوالات متداول (FAQ)
آیا همه قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ به صورت خودکار تمدید میشوند؟
خیر. تمدید منوط به درخواست مستأجر و نبودن موارد استثنایی پیشبینیشده در مصوبه است.
حداکثر افزایش اجارهبها چقدر است؟
مطابق مصوبه، افزایش اجارهبها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
آیا مالک میتواند برای سکونت شخصی ملک را تخلیه کند؟
بله. در صورتی که نیاز واقعی مالک یا افراد تحت تکفل او توسط مرجع قضایی احراز شود، امکان تخلیه وجود دارد.
اگر ملک فروخته شود، مستأجر باید تخلیه کند؟
در صورت انتقال رسمی ملک، مستأجر مطابق شرایط مندرج در مصوبه موظف به تخلیه خواهد بود.
- موسسه حقوقی و داوری فکر نو؛ همراه شما در دعاوی موجر و مستأجر
اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره، بهویژه پس از تصویب مقررات جدید، نیازمند بررسی دقیق حقوقی است. موسسه حقوقی و داوری فکر نو با بهرهگیری از وکلای مجرب و داوران متخصص، آماده ارائه خدمات مشاوره، تنظیم قراردادهای اجاره، داوری تخصصی، حلوفصل اختلافات و پیگیری دعاوی موجر و مستأجر است. اگر در خصوص اجرای مصوبه سال ۱۴۰۵، تمدید قرارداد، تخلیه ملک یا مطالبه اجارهبها با ابهام یا اختلاف مواجه هستید، کارشناسان موسسه فکر نو میتوانند بهترین راهکار حقوقی را متناسب با شرایط پرونده شما ارائه دهند.