حق شفعه

حق شفعه ماده 808 قانون مدنی

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. ‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

 

حق شفعه چه زمانی ایجاد می شود؟

کارکرد اصلی حق شفعه در زمان اختلافی است که بین شرکاء ایجاد می شود.
به عبارت ساده تر زمانی که دو نفر در یک ملک غیرمنقولی شریک باشند و یکی از شرکاء بدون اطلاع دیگری، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخت کرده است، ملک را به صورت کامل تصاحب کند. چرا که ملک دارای دو سهم است و یک سهم که متعلق به خود شریک است و سهم دیگر را نیز از خریدار شریک دیگر اخذ به شفعه می نماید.
اما نکته مهم اینست که حق شفعه برای جلوگیری از ضرر شریک دیگر بنا شده است. بنابراین در زمانی است که شریک دیگر بی اطلاع باشد یا اینکه با وجود اطلاع، ضرر قابل توجهی را در مقابل خود ببیند. بنابراین در این زمان اقدام به اخذ به شفعه می کند و طبق ماده 808 قانون مدنی، سهم شریک خود را می خرد و کل ملک را تملک می کند.

حال سوال اینست که وقتی هنوز اختلافی ایجاد نشده آیا نیاز به حق شفعه وجود دارد؟
به عبارت دیگر زمانی است که در حال تنظیم قرارداد و توافقات بین طرفین هستیم. هنوز اصولا اختلافی ایجاد نشده که بخواهیم به شفعه رجوع نموده و اخذ به شفعه صورت گیرد.

روش تنظیم قرارداد در حق شفعه

درزمان تنظیم قرارداد طرفین می توانند به شیوه خیلی منطقی حق اولویت خرید را برای شریک دیگر درقرارداد درج نمایند. به عبارت ساده تر یعنی هر زمان یکی از شرکاء تصمیم به فروش داشته باشد، حتما میبایست در یک بازه زمانی مشخص و محدود، موضوع تصمیم فروش سهم خود را به نحو مقتضی به اطلاع طرف مقابل برساند.
شریک دیگر نیز درهمین بازه مشخص و محدود می بایست تکلیف خرید یا رد پیشنهاد خرید را به شیوه مناسب به شریک خود اعلام نماید. در صورتی که شریک تصمیم به خرید داشته باشد باید مطابق توافق طرفین اقدام نمایند. در غیر اینصورت باید اعلام رد خود را بیان نماید تا شریک دیگر تکلیف خود را بداند و بتواند به شخص دیگری بفروشد.
نظر خود را درباره اخذ به شفعه بفرمایید.

(کلمات کلیدی)