تنفیذ فسخ معامله و مطالبه وجه التزام
خواسته: ” 1 – طبق مبایعه نامه، معامله فسخ است 2 – کلیه خسارات مبلغ هشتصد میلیون تومان اعم از وجه التزام معامله را خواستارم 3 – خسارت دیرکرد روزانه به مبلغ دو میلیون تومان روزانه از تاریخ 1400/2/30 تا زمان حصول نتیجه قطعی 4 – کلیه هزینه ها اعم از دادرسی و داوری و پرداخت های دارایی و شهرداری و نقشه برداری و کلیه هزینه های مربوط به هر نحوی که در این خواسته قید نشده است 5 – کلیه حق الزحمه مشاور املاک و هزینه دادرسی 6 – کلیه وجوه پرداختی به وکیل جهت انجام مورد وکالت و هزینه دادرسی و باطل کردن تمبر و مالیات بر آن 7 –کلیه حق الزحمه داوری و مالیات بر آن تا حصول نتیجه قطعی و صدور حکم اجرای احکام”
شماره اندیکاتور ثبت پرونده:***
تاریخ قبولی و شروع داوری: 1400/3/10
شماره اندیکاتور رای***
تاریخ صدور رای: 1400/4/28
خواهان داوری: آقای***فرزند***به شماره ملی***و به آدرس ***
خوانده داوری: آقای *** فرزند***به شماره ملی***و به آدرس ***
نوع داوری : درج شرط داوری در قرارداد – مراجعه خواهان به موسسه.
هیات داوری؛ ***–*** – ***
محل داوری: دفتر موسسه حقوقی داوری فکرنو عدلی پویا : قم – خیابان 75 متری عماریاسر – پلاک 267 (حد فاصل قدوسی و تعاون) – 02537783711 – 09124512426
گردشکار
در تاریخ 1400/3/10 خواهان داوری با مراجعه به دفتر موسسه حقوقی داوری فکرنو عدلی پویا، موضوع اختلاف خود و خوانده داوری و همچنین خواسته های خود از داوری را ضمن تکمیل فرم دادخواست، تقدیم دبیرخانه موسسه داوری نمود. به پیوست این دادخواست مبایعه نامه به شماره ***به تاریخ 1399/12/13 با موضوع انتقال ملک مسکونی، فیمابین فروشنده آقای ***و خریدار آقای ***می باشد که در بخش توضیحات (بند 9-8) این قرارداد، شرط داوری موسسه حقوقی داوری فکرنو درج گردیده است و در این شرط هرگونه اختلاف میان طرفین معامله به داوری این موسسه ارجاع گردیده است. موسسه داوری طبق آیین نامه داخلی، از میان داوران، *** به شماره ملی***و *** به شماره ملی ***و *** به شماره ملی***را به عنوان هیات داوران تعیین نمود. داوران قبولی خود را کتبا اعلام و در پرونده بایگانی گردید. با دعوت از طرفین و هیات داوران، جلسه استماع اظهارات در تاریخ 1400/3/17 راس ساعت 18:00 در محل موسسه حقوقی داوری فکرنو برگزار گردید. صورتجلسه استماع که به تایید و امضای کلیه شرکت کنندگان رسید در پرونده بایگانی گردید. خواهان داوری لایحه ای به تاریخ 1400/3/20 تقدیم داوری نمود که در پرونده بایگانی گردید.
النهایه داوران پرونده به اتفاق آراء، پس از بررسی و مداقه در مستندات و مدارک ابرازی، اظهارات و ادله و در نهایت بی طرفی و استقلال و با لحاظ قوانین و مقررات موضوعه در نظام حقوقی ایران و اصول و قواعد حقوقی و عدالت و نصفت و با استعانت از پروردگار متعال، ضمن اعلام ختم رسیدگی، رای داوری بین ***که در این رای به اختصار خواهان و ***که در این رای به اختصار خوانده نامیده میشوند، صادر نمود.
متن رای
خواهان طی دادخواستی به طرفیت خوانده، خواسته خود از داوری را بدین شرح بیان می دارد؛ ” 1 – طبق مبایعه نامه، معامله فسخ است 2 – کلیه خسارات مبلغ هشتصد میلیون تومان اعم از وجه التزام معامله را خواستارم 3 – خسارت دیرکرد روزانه به مبلغ دو میلیون تومان روزانه از تاریخ 1400/2/30 تا زمان حصول نتیجه قطعی 4 – کلیه هزینه ها اعم از دادرسی و داوری و پرداخت های دارایی و شهرداری و نقشه برداری و کلیه هزینه های مربوط به هر نحوی که در این خواسته قید نشده است 5 – کلیه حق الزحمه مشاور املاک و هزینه دادرسی 6 – کلیه وجوه پرداختی به وکیل جهت انجام مورد وکالت و هزینه دادرسی و باطل کردن تمبر و مالیات بر آن 7 –کلیه حق الزحمه داوری و مالیات بر آن تا حصول نتیجه قطعی و صدور حکم اجرای احکام”
خواهان در توضیح خواسته خود در دادخواست، جلسه استماع و نیز طی لایحهای، بیان می دارد؛ ” ششدانگ ملک مسکونی واقع در ***دارای پلاک ثبتی ***فرعی از ***اصلی بخش ***را طی مبایعه نامه به شماره ***به تاریخ 1399/12/13 به مبلغ8/750/000/000 تومان (هشت میلیارد و هفتصد و پنجاه میلیون تومان) به خریدار فروختم …. مبلغ شش میلیارد در چند فقره دریافت کرده ام و قرار شد در تاریخ 1400/2/30 مبلغ 2/750/000/000 تومان را در محضر پرداخت کنند. در تاریخ 1400/2/30 در محضر آمدند و گفتند پولمان آماده نیست و تا آخر وقت اداری در محضر ماندم و عدم حضور ایشان را هم گرفتم … عدم حضور خریدار در تاریخ مقرر در محضر اسناد رسمی ***به صورت کتبی اعلام گردیده … و این گواه بر عدم ایفای تعهدات مندرج در قرارداد که در همان توضیحات مبایعه نامه اشاره گردیده که هر گونه عدم ایفای تعهدات در قرارداد موجبات فسخ یکطرفه و دریافت هزینه و خسارت های را به دنبال داشته ذکر شده است … خریدار با عدم ایفای تعهدات به فروشنده اجازه فسخ یک طرفه مبایعه نامه و دریافت همه خسارت های متحمل از طرف ایشان و مبلغ 800 میلیون تومان وجه التزام طی توافق طرفین در مبایعه مذکور را اعلام نموده …”
خوانده داوری در دفاع از خود اظهار نمود “به ایشان گفتم حدود یک میلیارد و چهارصد و پنجاه میلیون تومان پول حاضر است … و بقیه پول را جور می کنم. حتی حاضر شدم در محضر بنویسم که منزل تحویل نشود تا مابقی پول پرداخت شد تحویل نمایند.” همچنین اضافه نمود ” طبق بند 8-8 قرار بود که خواهان یک وکالت کاری به بنده بدهند و این وکالتنامه را به شماره ***مورخ 1399/12/17 دفترخانه ***به بنده دادند و در تاریخ 1400/1/28 بنده را عزل کردند… با عزل ایشان اینجانب امکان ادامه کار را نداشتم و کارم نیمه تمام ماند و نتوانستم سند بزنم… در تاریخ 1400/2/30 … به دفتر خدمات قضایی مراجعه نمودم و اعلام فسخ نمودم.”
پس از استماع اظهارات و ادعاهای طرفین و مداقه در مدارک و مستندات و بحث و بررسی و پس از احراز صلاحیت طبق بند 9-8 قرارداد و قبول داوری توسط طرفین در صورتجلسه استماع و عدم جرح داوران توسط ایشان؛ هیات داوری خود را مواجه با رسیدگی و تعیین تکلیف پیرامون مسائل زیر دانست؛
1 –صحت و اصالت قرارداد فیمابین؛ نظر به اظهار و تصدیق طرفین در صورتجلسه استماع و بنابر اصل صحت، اصالت و صحت قرارداد بر داوری محرز و مسلم گردید.
2 –صحت شرط حق فسخ به تبع عدم ایفای تعهدات؛ نظر به اصل حاکمیت اراده طرفین و اینکه شرط فسخ در صورت عدم ایفای تعهد، شرطی صحیح، قانونی و شرعی می باشد، لذا صحت این شرط مورد تایید هیات داوری می باشد.
3 – احراز نقض تعهد قراردادی توسط خوانده؛ طبق بند 6-8 قرارداد فیمابین که بیان می دارد “چنانچه هر یک از طرفین به هر کدام از تعهدات خود اعم از مالی و غیر مالی در موعد مقرر مثل تحویل ملک از جانب فروشنده، پرداختی های خریدار و غیره عمل ننمایند، طرف مقابل حق فسخ یکطرفه قرارداد به انضمام دریافت مبلغ هشتصد میلیون تومان بعنوان وجه التزام را دارد” و اینکه طبق بند چهارم ماده 3 قرارداد خوانده می بایست مبلغ دو میلیارد و هفتصد و پنجاه میلیون تومان را در تاریخ 1400/2/30 پرداخت می نمود، و لیکن نظر به جمیع اظهارات خوانده که بابت پرداخت الباقی ثمن، از خواهان استمهال نموده و لذا این موضوع موید عدم پرداخت تتمه ثمن توسط خوانده می باشد، در نتیجه براین اساس خوانده به تعهد قراردادی خود عمل ننموده و بنابراین نقض تعهد قراردادی توسط خوانده بر هیات داوری مسلم می باشد.
4 –تنفیذ یا رد درخواست فسخ (خواسته خواهان)؛ با توجه به شرط مندرج در بند 6-8 که مقرر می دارد با نقض هرگونه تعهد قراردادی توسط هر یک از طرفین، برای طرف دیگر حق فسخ ایجاد می شود و نظر به اینکه نقض تعهد از ناحیه خوانده بر داوری محرز گردید و با عنایت به اعلام اراده فسخ از ناحیه خواهان از طریق ارسال اظهارنامه و نیز خواسته وی از داوری بر تنفیذ فسخ، لذا هیات داوران، درخواست فسخ مبایعه نامه فیمابین فروشنده آقای *** و خریدار آقای ***به شماره ***را تنفیذ و بدینوسیله مراتب این فسخ را از تاریخ 1400/3/01 اعلام می دارد.
5 – بررسی دفاع خوانده در باب ادعای فسخ؛ طبق اظهارات خوانده در صورتجلسه استماع و نظر به اینکه خوانده در مقام دفاع بیان می دارد که اراده و تصمیم بر فسخ ایشان، مقدم بر اراده و اعلام فسخ از ناحیه خواهان بوده است. لذا می بایست تقدم و تاخر فسخ از ناحیه طرفین توسط داوری مورد بررسی قرار گیرد. با توجه به اینکه هیچ گونه رایی در راستای تقاضای خوانده مبنی بر تنفیذ فسخ توسط داوری صادر نگردیده است، لذا این گونه اظهارات، ادعا محسوب شده و نیاز به اثبات دارد. بنابراین معامله تا تاریخ 1400/2/31 معتبر بوده است.
6 – استحقاق وجه التزام؛ نظر به استدلالات فوق، فسخ مبایعه نامه فیمابین طرفین از مورخ 1400/3/1 از نظر داوری محرز و مسلم می باشد و بند 6-8 قرارداد بیان می دارد؛ در صورتی که هر یک از طرفین به تعهد خود عمل ننماید، به طرف مقابل حق فسخ یکطرفه قرارداد به انضمام دریافت مبلغ هشتصد میلیون تومان به عنوان وجه التزام می دهد. نظر به اینکه یکی از تعهدات مذکور در قرارداد، پرداخت مبلغ دو میلیارد و هفتصد و پنجاه میلیون تومان از سوی خوانده به خواهان در مورخ 1400/2/30 بوده است و مسلم شد که این پرداخت صورت نگرفته است، بنابراین تعهد قراردادی از ناحیه خوانده نقض گردیده و با توجه به ماده 230 قانون مدنی و رای وحدت رویه 805 مورخ 1399/10/16 هیات عمومی دیوان عالی کشور و قسمت اخیر ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی، هیات داوری، خوانده را از بابت نقض تعهد قراردادی به پرداخت هشتصد میلیون تومان به عنوان وجه التزام محکوم می نماید.
7 – استحقاق خسارت تاخیر تادیه همزمان با مطالبه وجه التزام قراردادی؛ هیات داوری، معتقد است که امکان مطالبه وجه التزام از بابت نقض تعهد و مطالبه خسارت تاخیر در ایفای تعهد به طور همزمان وجود ندارد. چرا که در مانحن فیه، فسخ قرارداد صورت گرفته و با فسخ، عمل به مفاد قرارداد، اساسا منتفی و مطالبه خسارت تاخیر، بابت به تاخیر افتادن انجام تعهد، سالبه به انتفای موضوع می باشد. لذا این قسمت از خواسته خواهان محکوم به رد است.
8 – مطالبه خواهان در باب استرداد وجوه پرداخت شده و خسارات؛
– در خصوص مطالبه مبلغ پرداخت شده به اداره امور مالیاتی بابت مالیات نقل و انتقال، با توجه به عدم انجام معامله و گواهی دفترخانه مربوطه، طبق ماده 242 قانون مالیات های مستقیم، این وجوه قابل استرداد به پرداخت کننده می باشد. بنابراین این قسمت از خواسته خواهان محکوم به رد می باشد.
– در مورد هزینه های پرداخت شده به شهرداری و نقشه برداری، از آنجا که بوسیله فسخ، ملک مجددا به مالکیت خواهان باز می گردد، بنابراین پرداخت عوارض و غیره مربوط به ملک شخصی ایشان محسوب شده و لذا این بخش از خواسته خواهان محکوم به رد می باشد.
– در خصوص مطالبه حق الزحمه وکیل و تمبر مالیاتی، با توجه به اینکه خواهان، وکیلی را به داوری معرفی ننموده و به تبع آن تمبر مالیاتی نیز در این خصوص ابطال نگردیده است، بنابراین این خواسته رد می گردد.
– در مورد حق الزحمه داوری، نظر به ماده 497 قانون آیین دادرسی مدنی، هزینه داوری بر عهده طرفین می باشد و با توجه به اینکه توافق دیگری در این خصوص بین طرفین وجود ندارد، لذا این هزینه بالمناصفه توسط طرفین پرداخت می گردد. *** درخصوص هزینه های دادرسی، با توجه به اینکه خواهان مستندی در مورد هزینه های دادرسی به هیات داوری ارائه ننموده، لذا در این خصوص داوری مواجه به تکلیفی نمی باشد و خواسته خواهان در این خصوص رد می گردد.
– درخصوص مطالبه حق الزحمه مشاور املاک، با توجه به اینکه خواهان در این باره دلیلی ارائه ننمود و طبق قرارداد نیز هر طرف موظف به پرداخت سهم مربوط به خود می باشد و توافقی بر خلاف این موضوع در قرارداد وجود ندارد، لذا این بخش از خواسته رد می گردد.
در نهایت هیات داوری به اتفاق آراء ضمن رد کلیه دفاعیات خوانده، با تایید و تنفیذ فسخ معامله از تاریخ 1400/03/01، خوانده را از بابت نقض تعهد قراردادی به پرداخت مبلغ هشتصد میلیون تومان به عنوان وجه التزام قراردادی و نیز مبلغ ***** بابت هزینه داوری محکوم می نماید. بنابراین هیات داوری، خوانده را جمعا به پرداخت مبلغ 813/700/000 تومان (به حروف هشتصد و سیزده میلیون و هفتصد هزار تومان) محکوم می نماید. با توجه به اینکه پس از فسخ، عقد، حیات حقوقی خود را از دست می دهد و روابط حقوقی طرفین باید به شرایط پیش از فسخ برگردد، لذا بر این اساس طرفین مبایعه نامه ملزم به بازگرداندن مبیع و ثمن دریافتی می باشند. رای داوری صادره که شامل بخش گردشکار و بخش متن رای می باشد توسط هیات داوری آقایان ***، *** و *** صادر گردید. این رای قطعی و لازمالاجرا می باشد.