تفاوت مبایعه نامه و قرارداد پیش فروش:

الف: تعریف بیع و مبایعه نامه:

احتمالا اصطلاحاتی مانند بیع، بایع، مبیع و ثمن زیاد به گوشتان خورده باشد اما دقیقا ندانید که منظور از آن ها چیست. در اینجا سعی می کنیم به زبان ساده عقد بیع و اصطلاحات مرتبط با آن را برای شما تعریف کنیم.

عقد بیع به زبان ساده همان عقدی است که به وسیله آن خرید و فروش انجام میگیرد و مال یک نفر در ازای مبلغی به فرد دیگر منتقل می گردد. ما در اصطلاح حقوقی به فروشنده بایع می گوییم و خریدار را مشتری می نامیم. همچنین مالی که خرید و فروش شده را مبیع می نامیم و بهای پرداخت شده در ازای مال مورد معامله را به عنوان ثمن می شناسیم. این عقد از جمله عقود معین است. بدین معنا که تعریف، اوصاف و آثار آن در قانون مدنی ما آمده است. ماده 338 قانون مدنی در تعریف عقد بیع چنین آورده است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

از تعریف گفته شده برای عقد بیع متوجه می شویم این عقد تملیکی است. به این معنا که به محض انعقاد قرارداد خریدار مالک جدید مبیع خواهد بود. همچنین عقد بیع از جمله عقود لازم است. در ماده 185 قانون مدنی لازم بودن عقود را چنین تعریف کرده است: « عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.» در نتیجه وقتی می گویم عقد بیع لازم است یعنی طرفین قرارداد باید حواسشان را در هنگام انعقاد قرارداد جمع کنند چرا که پس از انعقاد دیگر نمی توانند اعلام پشیمانی کنند و قرارداد را بهم بزنند مگر در شرایط خاصی که در بحث خیارات به آن ها پرداخته شده است.

حالا که تعریف عقد بیع و برخی از آثار آن را شناختیم. به سراغ مبایعه نامه می رویم. مبایعه نامه در حقیقت یک سند عادی است که توسط خریدار و فروشنده تنظیم شده و به موجب آن عقدِ بیعی که میان آن دو صورت گرفته در قالب این سند کتباً ثبت می گردد.

ب) تعریف قرارداد پیش فروش:

ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 مقرر می دارد: « هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.»

درمورد آن که ماهیت حقوقی عقد پیش فروش ساختمان چیست در میان حقوق دانان اختلاف نظر وجود دارد. عده ای معتقد هستند که قانون گذار با تصویب قانونِ پیش فروش ساختمان در حقیقت قصد تاسیس نهاد حقوقی جدیدی را داشته بنابراین قرارداد پیش فروش یک عقد معین و مستقل است که آثار و شرایط خاص خودش را دارا می باشد. در مقابل اما برخی دیگر قرارداد پیش فروش را عقد معین مستقلی ندانسته اند و تلاش کرده اند با عقود موجود در فقه و حقوق ما  مانند 1-بیع سلم یا 2-صلح یا 3-تعهد به بیع، قرارداد پیش فروش را معرفی کنند. برخی دیگر هم ضمن نپذیرفتن معین بودن قرارداد پیش فروش هیچ کدام از قالب های موجود را ظرف مناسبی برای قرارداد پیش فروش ندانسته اند و تلاش کرده اند با  استفاده از ماده 10 قانون مدنی و عقود نا معین آن را توجیه نمایند.

اما به هر شکل ماهیت حقوقی قرارداد را هر چه بدانیم یا عنوان قرارداد هر چه باشد اگر چنانچه مالک متعهد شود که در زمین خود واحد ساختمانی را احداث یا تکمیل نماید و پس از تکمیل، آن را به تملیک طرف مقابل در آورد این قرارداد یک قرارداد پیش فروش است که در قانون احکام خاصی برای آن مشخص شده است.

ج) تمایز قرارداد پیش فروش و مبایعه نامه عادی:

همانطور که در تعریف عقد بیع گفته شد، «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» بنابراین در عقد بیع ثمن و مبیع هر دو حاضر بوده است و به محض آن که خریدار ثمن را به بایع ( فروشنده) پرداخت می کند و عقد بیع منعقد می شود خریدار مالک مبیع ( مال مورد معامله) می شود. اما در قرارداد پیش فروش گفته شد که پیش فروش کننده متعهد می شود پس از تکمیل عملیات ساختمانی که به موجب قرارداد متعهد شده بر روی زمین انجام می دهد آن را به تملیک پیش خریدار در آورد. بنابراین قرارداد پیش فروش یک قرارداد تملیکی نبوده بلکه یک قرارداد عهدی می باشد. چرا که اصلا مال مورد قرارداد در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته که بخواهد به تملیک وی در آید. پس چیزی که در این قرارداد وجود دارد در حقیقت دو تعهد است اول تعهد به انجام عملیات ساختمانی که می تواند تاسیس یا تکمیل یک واحد ساختمانی باشد و دوم منتقل کردن مالکیت پس از اتمام عملیات ساختمانی. بنابراین اگر کسی بخواهد ملکی را که پیش خرید کرده به دیگری بفروشد در واقع در این معامله یک تعهد منتقل شده نه یک ملک. و او به خریدار متعهد می شود که ملک را با همان خصوصیاتی که خودش پیش خرید کرده است به طرف ثالثی که می خواهد از او بخرد بعد از اتمام پروژه منتقل نماید. در چنین فرضی اگر سازنده از وظایف خود تخطی نماید طرف ثالث می تواند به فردی که ملک را از سازنده پیش خرید کرده است رجوع کند نه خود سازنده.! اما این نکته ای است که میان افراد فعال در حوزه ساختمانی مغفول است و بدون توجه به این که در پیش فروش تملیک صورت نگرفته و تنها تعهد به وجود آمده است اقدام به معامله آن می کنند و بعضاً چند دست این ملک پیش فروشی بین افراد منتقل می شود و همانطور که گفته شد در صورت بروز مشکل در چنین مواردی افراد در زمان رجوع به داور یا محاکم متوجه دشواری و سختی های زیادی می شوند.

به دیگر شکل باید بگوییم، قرارداد پیش فروش و قرارداد بیع هر دو نوع قرارداد فروش هستند، اما با توجه به شرایط و موارد مختلف، تفاوت‌هایی بین آن‌ها وجود دارد؛

قرارداد بیع یک قرارداد است که در آن فروشنده موافقت می‌کند کالا را به خریدار بفروشد و خریدار موافقت می‌کند کالا را با مبلغ تعیین شده در قرارداد بخرد. در این قرارداد، شرایط فروش و خرید به صورت واضح تعریف شده‌اند و هر دو طرف باید به تعهدات خود پایبند باشند. در بیشتر موارد، پس از امضای قرارداد بیع، تحویل کالا و پرداخت مبلغ تعیین شده در قرارداد انجام می‌شود. البته ما در قانون و عرف معاملاتی که انجام می شود، بیع نسیه هم داریم یا بیعی که کالا دیرتر تحویل شود اما این به معنای آن نیست که تملیک یا مالکیت خریدار صورت نگیرد.

اما در قرارداد پیش فروش، فروشنده موافقت می‌کند کالا را در آینده‌ای مشخص به خریدار بفروشد یا حتی بسازد و تکمیل کند و بفروشد. در این قرارداد، شرایط و زمان تحویل کالا و مبلغ تعیین شده برای خرید کالا در آینده تعریف می‌شود. به عبارت دیگر، قرارداد پیش فروش یک تعهد برای فروشنده و خریدار است که در آینده از آن استفاده می‌شود. در بسیاری از موارد، قرارداد پیش فروش برای اطمینان از تأمین کالا در آینده استفاده می‌شود، به عنوان مثال در صنعت نفت و گاز، محصولات کشاورزی و غیره.

بنابراین، تفاوت اصلی بین قرارداد بیع و قرارداد پیش فروش در زمان تحویل کالا و پرداخت مبلغ است. در قرارداد بیع، تحویل کالا و پرداخت مبلغ در زمان امضای قرارداد صورت می‌گیرد، اما در قرارداد پیش فروش، تحویل کالا و پرداخت مبلغ در آینده تعیین شده در قرارداد انجام می‌شود.

د) نتیجه گیری:

عقد بیع یک عقد تملیکی است که در ازای پرداخت ثمنی معلوم ، عینی معلوم از ملکیت یک نفر به دیگری منتقل می شود مبایعه نامه نیز سند عادی است که در آن قرارداد بیع ثبت می شود. اما در قرارداد پیش فروش ملکیت مال مورد قرارداد منتقل نمی شود و تنها پیش فروش کننده متعهد می شود که عملیات ساختمانی لازم را انجام داده و پس از آن مال مورد قرارداد را به ملکیت طرف مقابل در بیاورد. توجه به این نکته که قرارداد پیش فروش یک قرارداد عهدی و نه تملیکی است از اهمیت بسزایی برخوردار می باشد که اگر افراد به آن توجه نداشته باشند در صورت بروز مشکل و هنگام رجوع به داور یا محاکم قضایی با مشکلات زیادی مواجه می شوند.