انحلال قرارداد اجاره؛ تخلیه زودتر از موعد
برخی افراد تصور می کنند به علت اینکه مستاجر اجاره پرداخت می کند، پس هر زمانی به ملک نیاز نداشته باشد می تواند ملک را تخلیه و از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
این یک باور غلط است!
تخلیه زودتر از موعد
اصولا هیچ یک از موجر (صاحب ملک) یا مستاجر نمی توانند قبل از پایان مدت اجاره، قرارداد اجاره را به هم بزنند. یعنی موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک از مستاجر نماید و مستاجر هم نمی تواند تا زمانی که مدت اجاره به اتمام نرسیده ملک را تخلیه نماید.
قرارداد اجاره از عقود لازم در قانون مدنی شناخته می شود. طرفین قرارداد اجاره به غیر از اختیاراتی که قانون یا قرارداد به ایشان داده و به آن خیار فسخ می گویند، نمی توانند بدون علت قرارداد را خاتمه دهند. خیار یعنی همان اختیار فسخ که قانون یا قرارداد طرفین به هر کدام از موجر یا مستاجر اعطا کرده است تا بتوانند در هر زمانی با استناد به آن خیار مشخص، قرارداد را فسخ نمایند. روند اجرای فسخ هم دقیق و نیاز به اقدامات خاصی دارد که در جای خود درباره آن بحث می شود.
بنابراین در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره نیاز به خاتمه قرارداد داشته باشند (موجر نیاز به ملکش داشته باشد و مستاجر دیگر نیازی به ملک نداشته باشد) اولین و بهترین راه، جلب رضایت طرف دیگر قرارداد و اصطلاحا اقاله یا تفاسخ قرارداد می باشد. درغیر از این مورد امکان فسخ قرارداد به دلیل عدم نیاز از سوی مستاجر یا اینکه نیاز مبرم از سوی موجر وجود ندارد. بنابراین قرارداد اجاره مطابق ماده سه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خاتمه یافته و ملک می بایست توسط مستاجر تخلیه شود.
فسخ به دلیل تخلف هر یک از طرفین قرارداد
موضوع فسخ به دلیل تخلف و نقض مفاد قرارداد موضوع دیگری است. این موضوع بر می گردد به استفاده و استناد به خیارات مصرح قانون مدنی. به عبارت ساده تر، طرفین قرارداد اجاره در صورتی که طرف مقابل مرتکب نقض تعهد قراردادی شود و در صورتی که خیار (اختیار فسخ معامله) برای آن طرف وجود داشته باشد، می تواند از خیار مختص خود استفاده نماید و قرارداد را فسخ نماید. ولی اگر نقض تعهدی ازسوی یکی از طرفین رخ نداده باشد، خیار هم برای طرف دیگر به وجود نمی آید تا با استناد به آن قرارداد را فسخ نماید.
مثال برای موارد فوق اینکه مثلا فروشنده ای برای تاسیس و راه اندازی لباس فروشی، مغازه ای را اجاره می کند. قرارداد اجاره هم برای مدت یکسال بسته می شود. بعد از حدود شش ماه از مدت اجاره، مستاجر متوجه می شود که در این محله فروش خوبی برای لباس وجود ندارد.
مستاجر؛ مغازه لباس فروشی در کوچه
مستاجر در این صورت به ملک نیازی ندارد و به دنبال آن است که قرارداد را در هر صورت منحل نماید. سه حالت در این صورت به وجود می آید؛
1 – قرارداد را با توافق موجر اقاله نماید.
2- در صورتی که موجر مرتکب نقض تعهدات قراردادی و نقض شروط ضمن عقد شده باشد و مستاجر بتواند در دادگاه یا داوری این موضوع را ثابت نماید، می تواند قرارداد را فسخ نماید (اعلام اراده فسخ) و تنفیذ و تایید فسخ را از دادگاه یا داوری درخواست نماید.
3 – حالت سوم حالتی است که مستاجر به هدف خود نمی رسد و می بایست این مدت باقیمانده را در ملک باقی بماند و حتی اگر استفاده هم ننموده باشد، نمی تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند. صد البته که اگر اجازه انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند در مدت باقیمانده از مدت اجاره اصلی، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.
این نوشته به قلم آقای محمد طباطبایی نیک (داور حقوقی) تنظیم شده است.
