پرونده داوری شماره 10 – خواسته مطالبه وجه ثمن مبایعه نامه

در این نوشتار نکات اصلی اتفاقات پرونده داوری شماره 10 حضورتان تشریح می شود. این پرونده در آبان ماه 1399 در مرکز تخصصی حقوقی داوری فکرنو مطرح شد. پس از حدود دو ماه رسیدگی و برگزاری جلسات بحث و گفتگو، در اوایل بهمن 1399 رای آن توسط هیات داوری سه نفره در این مرکز صادر شد.

موضوع اصلی اختلاف؛

از نظر هیات داوران، اصل اختلاف طرفین این پرونده، عدم شفاف سازی قرارداد است. داستان اختلاف از آنجا شروع می شود که ملک دو طبقه به فروش می رسد. طبقه همکف ملک تخلیه کامل بوده و در مراجعه خریدار برای بازدید از ملک، طبقه همکف به ایشان نشان داده می شود. اما در طبقه زیرزمین ملک، مستاجر قرارداد اجاره دارد و تا حداقل تا شش ماه پس از تاریخ مبایعه نامه، حق استفاده دارد. خریدار هم تعهد داده که هر زمان تحویل کامل صورت گرفت، مبلغ دویست میلیون تومان به فروشنده پرداخت نماید.

تا اینجا روشن است که فروشنده باید ملک را کامل تحویل دهد. یعنی هر دو طبقه را به صورت تخلیه کامل تحویل خریدار دهد و فروشنده هم مبلغ را پرداخت نماید. اما اختلاف اصلی اینجاست که فروشنده ادعا می کند خریدار از اجاره بودن طبقه زیرزمین اطلاع داشته و با وجود این موضوع، ملک را خریداری کرده است.

 

علت اصلی اختلاف؛

به نظر می رسد مهمترین دلیل وجود اختلاف، عدم شفافیت در نگارش قرارداد است. طبقه زیرزمین که در تصرف مستاجر است، به عبارت حقوقی، منافعش متعلق به شخص دیگر است. این موضوع به صراحت در ماده 466 قانون مدنی بیان شده است. ماده 466 قانون مدنی؛ اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. درست است که قرارداد اجاره موقت است و بالاخره یک روزی تمام می شود. اما نکته مهم اینست که در زمان قرارداد اجاره، منافع آن ملک متعلق به شخص دیگر است. یعنی فروشنده چیزی را که در زمان وجود قرارداد اجاره فروخته است، فقط عین موضوع اجاره است.

راهکار برای عدم تکرار موارد مشابه؛

بهترین راهکاری که می توان برای چنین مساله ای بیان کرد اینکه قرارداد کاملا شفاف و حقوقی نگارش شود. به عبارت دیگر هیچ موضوع مبهم و تصمیم گرفته نشده ای در قرارداد باقی نماند. در پرونده حاضر چه بهتر بود که به وجود قرارداد اجاره در مبایعه نامه اشاره می شد. هر چند طرفین و نگارش کننده قرارداد باید از وجود دو حق در ملکی که اجاره شده است اطلاع می داشتند. حق مالک بر عین و حق مستاجر بر منافع مال الاجاره. بهترین شیوه ای که برای قرار نگرفتن در این شرایط پیشنهاد می شود، مشاوره حقوقی در زمان تنظیم قرارداد است.

نکات داوری این پرونده؛

خواهان به طور صریح می بایست خواسته خود را بیان نماید. اینکه خوانده چه ادعایی دارد موضوعی است که خواهان نباید در خواسته های خود بیان نماید. خیلی از افراد در بسیاری از اختلافات حقوقی، به ادعاهای طرف مقابلشان می پردازند. اصولا هر کس باید ادعا و خواسته خود را بیان نماید. اینکه طرف من چه ادعایی دارد، نمی تواند خواسته من به عنوان خواهان داوری باشم. هر چند می توان در مقام دفاع یا اثبات موضوع ادعایی، به اظهارات یا اقاریر (جمع اقرار) طرف مقابل استناد نمود. اما اینکه طرف مقابل چه می خواهد موضوع نیست که خواهان بخواهد آن را در خواسته خود بیان نماید.

در صورتی که خواهان خواسته های خود را دقیق مطرح نکند، احتمال اینکه داور به اشتباه بیافتد وجود دارد. چرا که ممکن است داور نسبت به موضوعی که خواسته داوری نمی باشد رای دهد. در صورتی که داور نسبت به موضوعی که خواسته داوری نبوده رای بدهد، رای داوری در این مورد قابل ابطال خواهد بود. طبق مقرره بند دوم از ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای بدهد، این رای در این قسمت باطل خواهد بود. بنابراین خواهان باید خواسته های خود را بیان کند و خوانده نیز در صورت وجود خواسته، دعوی مستقل یا دعوی تقابل مطرح نماید.

نتیجه حل و فصل اختلاف در پرونده؛

در این پرونده با تلاش هیات داوران، موضوع به صلح و سازش منتهی شد. فروشنده با پرداخت مبلغی به مستاجر طبقه پایین، از ایشان درخواست نمود که ملک را تخلیه نماید تا تحویل خریدار بدهد. مستاجر نیز این پیشنهاد را پذیرفت تا جهت حل این اختلاف، کمکی کرده باشد.

بروزرسانی 24 شهریور 1403