داوری اجباری یا ممنوعیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان؟! یا هیچکدام؟!
داوری اجباری یا ممنوعیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان؟! یا هیچکدام؟!
مطابق مواد مختلف از قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب اردیبهشت 1403 موضوع الزام داوری از قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 برداشته شد.
اینکه داوری اجباری باشد یا اختیاری موضوعی است که به فلسفه داوری باز می گردد. اصولا داوری اختیاری است و طرفین اختلاف خودشان با رضایت یکدیگر تصمیم می گیرند. تصمیم بر اینکه اختلاف کنونی یا آینده شان به شیوه داوری حل و فصل گردد یا مراجعه به دادگاه دادگستری داشته باشند.
اجباری بودن داوری اصل است یا اختیاری بودن آن؟
اجباری بودن داوری یک استثناء است و اصل بر داوری اختیاری است. یعنی طرفین یک قرارداد یا اصحاب یک اختلاف از بین شیوه های حل و فصل اختلافات تصمیم به داوری می گیرند. اما قانونگذار در ایران در مواردی داوری اجباری را لحاظ کرده است. از جمله آن داوری بورس، داوری دعاوی مربوط به تعاونی ها را می تواند به عنوان مثال نام برد. داوری در قانون پیش فروش نیز تا قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب اردیبهشت 1403، یکی از انواع داوری اجباری بود.
قانون اساسی اختیار تمام عیاری را در انتخاب شیوه حل و فصل اختلاف قرار داده است. اصل یكصد و پنجاه و نهم: مرجع رسمی تظلّمات و شكایات، دادگستری است. تشكیل دادگاهها و تعیین صلاحیت آنها منوط به حكم قانون است. همین اصل مطابق ماده 454 قانون آیین دادرسی مدنی به نوعی تخصیص خورده است و قانون آیین دادرسی مدنی اختیار ارجاع اختلاف به داوری را با وجود اصل 159 قانون اساسی در نظر گرفته است.
با گذر از این موضوع که داوری اجباری مورد نقد بسیاری از حقوقدانان صاحب نظر در حوزه حقوق خصوصی و داوری می باشد، به اصل موضوع می پردازیم.
تغییرات در قانون جدید و اثر آن در قانون پیش فروش
مطابق ماده یک قانون جدید الزام، داوری اجباری از قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 برداشته شد.
ماده یک – (اصلاحی 1401/09/06)- هر قرارداد با هر عنوانی که به¬ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به¬ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود. تبصره – اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند: 1- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد. 2- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
بند سه از ماده 15 قانون الزام؛ تغییرات داوری در این مواد ایجاد گردیده است؛ ماده یک قانون پیش فروش – بند (10) ماده (2)
ماده (14) عبارت «با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20) این قانون» – حذف ماده 20 قانون.
اما نکته مهم اینست که منظور قانونگذار از حذف داوری از قانون پیش فروش، ممنوعیت داوری در این قراردادها نبوده است. بلکه منظور صرفا حذف اجباری بودن داوری دراین قراردادها منظور بوده است. به عبارتی با حذف اجباری بودن داوری در این قانون یک قدم به هدف آزادی اراده در تعیین شیوه داوری حرکت کرده ایم.
با این وجود با توجه به مزایای داوری و اینکه تجربه جهانی بسیار خوبی در حل و فصل داوری وجود دارد، وجود داوری در قراردادها به شدت توصیه می شود. اما نکته مهم و حیاتی اینکه در داوری می بایست در تعیین شخص داوری یا مقام ناصب داوری دقت کافی شود. صد البته که تا زمانی که موسسات و مراکز معتبر داوری جای خود را در بین عموم باز نکرده باشند، امکان برخی سوء استفاده ها در این زمینه وجود خواهد داشت.
(کلمات کلیدی)