خلاصه ای مفید از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحیه های بعدی
قانون ثبت اسناد و املاک
قانون ثبت اسناد و املاک قانون مادر در حوزه اسناد و املاک است. این قانون درسال ۱۳۱۰ به تصویب مجلس درآمده اما بسیاری از مواد آن در سال های بعد تغییر یافته اند که آخرین تغییرات در سال ۱۴۰۲ بوده است . قانون مذکور در ۸ بخش به بیان موضوعات مربوط به تشکیلات اداری سازمان ثبت اسناد – ثبت عمومی املاک – ثبت اسناد – دفاتر اسناد رسمی – جرائم و مجازات ها در حوزه ثبت – تعرفه و مخارج ثبت و نهایتا مواد مخصوصه می پردازد. ذیلا مهم ترین مواد این قانون بیان می شود:
ماده ۲– مديران و نمايندگان ثبت و مسئولين دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمي جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند – اقدامات آن ها در خارج از آن محل اثر قانوني ندارد.
ماده ۶ – براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات حاصله در امور مربوطه به ثبت املاك و ثبت اسناد و تشخيص وقوع و مؤثر بودن اشتباه و رفعاختلاف و اخذ تصميم مقتضي دو هيئت بعنوان شوراي عالي ثبت و هيئت نظارت در اداره كل ثبت تشكيل مي شود. شوراي عالي ثبت مركب خواهد بود از مدعي العموم[1] ديوانعالي تميز[2] و مدير كل امور قضائي به تعيين وزيرعدليه[3] و مدير كل ثبت – هيئت نظارت عبارت خواهند بود از معاون كل ثبت و رئيس اداره امور املاك و يكنفر از اعضاء اداره كل ثبت به تشخيص وزير عدليه – وظايف و حدود صلاحيت هر يك از دو هيئت مذكور در ماده 25 و 25 مكرر تعيين ميشود. ترتيب طرح مسائل و رسيدگي در هر يك از دو هيئت بر طبق آئين نامه وزارت عدليه خواهد بود.
ماده ۸ – مراجعه به دفاتر املاك براي اشخاص ذي نفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدليه جايز است.
ماده ۲۲– همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثا به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت ميشود كه وراثت و انحصار انها محرز و در سهم الارث بين انها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهائي در آن باب صادر شده باشد.
ماده ۲۵ (اصلاحي ۱۳۵۱)– حدود صلاحيت و وظايف هيأت نظارت بدين قرار است:
۱- هرگاه در اجراﻯ مقررات ماده يازده از جهت پذيرفتن تقاضاﻯ ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا درتصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.
۲- هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور درآن مؤثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح ميگردد.
۳- هرگاه در موقع ثبت ملك و يا ثبت انتقالات بعدﻯ صرفاً بعلت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد وهمچنين در صورتيكه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهائي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستوراصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد.
۴- اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبتبه آن متوجه گردد در هيأت نظارت مطرح ميشود و در صورتيكه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه بحق كسيخلل نرساند هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر مينمايد و در صورتيكه اصلاح مزبور خللي بحق كسي برساند بشخص ذينفعاخطار ميكند كه ميتواند بدادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آنرا پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است.
۶- رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج بانتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است مشروط بر اينكه رفعاشتباه مزبور خللي بحق كسي نرساند.
۷- هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشكال يا اشتباهي پيش آيد رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهدبود.
۸-رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت بنظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي با هيأت نظارت است
ماده ۲۶ – در مورد انتقال تمام يا قسمتي از ملك ثبت شده و يا واگذاري حقي نسبت بعين آن ملك و همچنين در مورد عمري و رقبي و سكني و معاملات راجع بانتقال منافع ملك براي مدتي بيش از سه سال بترتيب ذيل عمل خواهد شد.
سند معامله در دفتر اسناد رسمي يا دفتر معاملات غيرمنقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاك ذيل صورت ثبت ملك قيد مي شود و بهمين طريق خلاصه كليه انتقالات در دفتر املاك بترتيب تاريخ ذيل يكديگر به ثبت خواهد رسيد.
ماده ۳۴(اصلاحي ۱۳۸۶)– در مورد كليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده(۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غيرمنقول، درصورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنابه تقاضاي بستانكار، اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن، حداكثر ظرف مدت دوماه از تاريخ قطعيت ارزيابي، با برگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد مي نمايد.
تبصره ۱(اصلاحي ۱۳۸۶)– در مواردي هم كه مال يا ملكي، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده مي شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
ماده۴۶- ثبت اسناد اختياري است مگر در موارد ذيل:
۱- كليه عقود و معاملات راجع بعين يا منافع املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد.
۲- كليه معاملات راجع به حقوقي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است.
ماده ۴۷– در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است:
۱- كليه عقود و معاملات راجعه بعين يا منافع اموال غيرمنقوله كه در دفتر املاك ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه نامه و شركت نامه
ماده ۴۸– سندي كه مطابق مواد فوق بايد بثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
ماده۴۹ – وظايف مسئولين دفاتر از قرار ذيل است:
۱- ثبت كردن اسناد مطابق مقررات قانون.
۲- دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده باشخاصيكه مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند
۳- تصديق صحت امضاء
۴- قبول و حفظ اسنادي كه امانت ميگذارند.
ماده ۵۰ – هرگاه مسئول دفتر در هويت متعاملين يا طرفي كه تعهد ميكند ترديد داشته باشد بايد دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضورا هويت انان را تصديق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و بامضاي شهود رسانيده و اين نكته را در خود اسناد قيد نمايد.
ماده ۵۲- وقتي كه مسئول دفتر نتواند بوسيله شهود معروف و معتمد هويت اشخاص را معين كند بايد از ثبت نمودن سند امتناع نمايد.
ماده ۵۳– مسئول دفتر نمي تواند اسنادي را كه به منفعت خود يا كسانيكه در تحت ولايت يا وصايت يا قيمومت او واقعند يا با او قرابت نسبي تا درجه چهارم يا سببي تا درجه سوم دارند و يا در خدمت او هستند ثبت نمايد.
ماده ۶۰- مسئول دفتر ثبت نبايد اسناد راجع به معاملاتي را كه مدلول ان مخالفت صريح با قوانين موضوعه مملكتي داشته باشد ثبت نمايد
ماده ۷۰ (اصلاحي ۱۳۱۲) – سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود.
انكار مندرجات اسناد رسمي راجع باخذ تمام يا قسمتي از وجه يا مال و يا تعهد بتاديه وجه يا تسليم مال مسموع نيست.
مامورين قضائي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزائي انكار فوق را مورد رسيدگي قرار داده و يا بنحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را در خصوص رسيد وجه يا مال يا تعهد بتاديه وجه يا تسليم مال معتبر ندانند به ششماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد.
تبصره (الحاقي ۱۳۱۲)– هرگاه كسي كه بموجب سند رسمي اقرار به اخذ وجه يا مالي كرده يا تاديه وجه يا تسليم مالي را تعهد نموده مدعي شود كه اقرار يا تعهد او در مقابل سند رسمي يا عادي يا حواله يا برات يا چك يا فته طلبي بوده است كه طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و يا حواله و يا برات يا چك يا فته طلب پرداخت نگرديده است اين دعوي قابل رسيدگي خواهد بود.
ماده ۷۱ – اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن ها نسبت بطرفين و يا طرفي كه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني انان محسوب ميشوند رسميت و اعتبار خواهند داشت.
ماده ۷۲- كليه معاملات راجعه به اموال غيرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده است نسبت بطرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد بود.
ماده ۹۲- مدلول كليه اسناد رسمي راجع بديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجرا است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت ان باشد.
ماده ۱۰۰ – هر يك از مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد و املاك و صاحبان دفاتر رسمي عامدا يكي از جرمهاي ذيل را مرتكب شود جاعل در اسناد رسمي محسوب و بمجازاتي كه براي جعل و تزوير اسناد رسمي مقرر است محكوم خواهد شد:
اولا – اسناد مجعوله يا مزوره را ثبت كند.
ثانيا – سنديرا بدون حضور اشخاصي كه مطابق قانون بايد حضور داشته باشند ثبت نمايد.
ثالثا – سندي را باسم كساني كه آن معامله را نكرده اند ثبت كند.
رابعا – تاريخ سند يا ثبت سنديرا مقدم يا مؤخر در دفتر ثبت كند.
خامسا – تمام يا قسمتي از دفاتر ثبت را معدوم يا مكتوم كند يا ورقي از ان دفاتر را بكشد يا بوسايل متقلبانه ديگر ثبت سنديرا از اعتبار و استفاده بيندازد.
سادسا – اسناد انتقالي را با علم بعدم مالكيت انتقال دهنده ثبت كند.
سابعا – سندي را كه بطور وضوح سنديت نداشته و يا از سنديت افتاده ثبت كند.
ماده ۱۰۱ – هرگاه اعضاء ثبت اسناد و املاك سندي را كه مفاد ان مخالفت صريح با قوانين موضوعه مملكتي داشته ثبت كنند از يكسال تا سه سال از خدمات دولتي منفصل خواهد شد.
ماده ۱۰۲- هر يك از اعضاء ثبت اسناد و املاك قبل از احراز هويت اشخاص و يا اهليت اصحاب معامله و يا قابليت موضوع معامله سندي را عمدا ثبت نمايد به مجازات اداري فوق محكوم خواهد گرديد.
ماده ۱۰۳- هر يك از مستخدمين و اجزاي ثبت اسناد و املاك عامدا تصديقاتي دهد كه مخالف واقع باشد در حكم جاعل اسناد رسمي خواهد بود
ماده ۱۱۷ (اصلاحي ۱۳۱۲)– هر كس بموجب سند رسمي يا عادي نسبت بعين يا منفعت مالي (اعم از منقول و يا غيرمنقول) حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد نسبت بهمان عين يا منفعت بموجب سند رسمي معامله يا تعهد معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.
ماده ۱۳۱ (اصلاحي ۱۳۷۳)– حق الاجراي اسناد لازم الاجرا پنج درصد (۵ ٪) مبلغ مورد اجراء و از كسي كه اجرا بر عليه او است اخذ خواهد شد مگر اينكه دائن بدون حق تقاضاي اجرا نموده باشد كه در اين صورت نسبت به آن قسمتي كه دائن حق نداشته از خود او ماخوذ ميگردد.
ماده ۱۴۹(الحاقي ۱۳۵۱)– نسبت به ملكي كه با مساحت معين مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذينفع ميتواند قيمت اضافي را بر اساس ارزش مندرج در اولين سند انتقال و ساير هزينه هاﻯ قانوني معامله بصندوق ثبت توديع و تقاضاﻯ اصلاح سند خود را بنمايد. در صورتيكه اضافه مساحت در محدوده سند مالكيت بوده و بمجاورين تجاوزﻯ نشده و در عين حال بين مالك و خريدار نسبت باضافه مذكور قرارﻯ داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذينفع اخطار مينمايد تا وجه توديعي را از صندوق ثبت دريافت دارد. عدم مراجعه فروشنده براﻯ دريافت وجه در مدتي زائد بر ده سال از تاريخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه بحساب درآمد اختصاصي ثبت واريز ميشود.
تبصره (الحاقي ۱۳۵۱)– در مواردﻯ كه تعيين ارزش اضافه مساحت ميسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولين معامله بوسيله ارزياب ثبت معين خواهد شد.
ماده ۱۵۰ (الحاقي ۱۳۵۱)– هرگاه نسبت به ملكي از طرف مالك يا قائم مقام او تقاضاﻯ تفكيك شود اين تقاضا باداره ثبت ارسال ميگردد و در تقاضانامه بايد ارزش مورد تفكيك بر اساس ارزش معاملاتي روز تعيين شود و هزينه تفكيكي از طرف ذينفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبناﻯ وصول هزينه تفكيك ارزش معاملاتي روز خواهد بود هر چند بهاﻯ معامله بيش از ارزش معاملاتي روز باشد.
[1] – دادستان فعلی
[2] – دیوان عالی کشور فعلی
[3] – وزیر دادگستری فعلی